Guida operativa alla giurisprudenza condominiale dell’estate 2026: come blindare delibere, riparti e passaggi di consegne
La pausa estiva non ha fermato il lavoro della Corte di Cassazione, che tra giugno e luglio 2026 ha depositato una serie di pronunce di fondamentale importanza per gli amministratori di condominio. Non si tratta di meri chiarimenti teorici, ma di vere e proprie indicazioni gestionali che toccano i punti più nevralgici dell’attività professionale: dalla contabilità del supercondominio alla redazione dei piani di riparto, dalla responsabilità nella fase di prorogatio fino al calcolo delle maggioranze in assemblea. Per tutelare lo studio ed evitare che le delibere approvate vengano travolte dai ricorsi dei condòmini, diventa indispensabile analizzare nel dettaglio la portata di ciascuna decisione e comprendere come tradurla nella pratica quotidiana.
La gestione delle parti e dei servizi comuni a più edifici costituisce da sempre uno dei nodi contabili più complessi, specialmente quando il complesso non è mai stato dotato di un documento millesimale specifico. Con l’ordinanza n. 20684 del 18 giugno 2026, la Suprema Corte ha chiarito che l’assenza di una tabella supercondominiale approvata non paralizza la gestione e non rende automaticamente invalida la delibera di riparto delle spese per i servizi condivisi, come l’illuminazione dei viali o la manutenzione dei cancelli principali. L’amministratore può adottare un criterio proporzionale provvisorio, ma affinché la ripartizione sia solida di fronte a un’impugnazione ex art. 1137 c.c., il calcolo deve essere dettagliato, ampiamente motivato a verbale e facilmente verificabile da ogni singolo partecipante. Rimane inteso che la ripartizione provvisoria serve solo ad arginare le emergenze gestionali: per agire tempestivamente con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ed evitare contestazioni sui saldi, lo studio deve adoperarsi per inserire quanto prima all’ordine del giorno l’approvazione formale delle tabelle dedicate.
Sempre sul fronte dei bilanci, un’attenzione particolare va prestata ai lavori di manutenzione straordinaria dei lastrici solari e delle terrazze a livello. L’ordinanza n. 21572 del 24 giugno 2026 fissa una linea di demarcazione netta sull’applicazione dell’articolo 1126 del Codice Civile. La classica suddivisione dei costi, che prevede un terzo a carico dell’utente esclusivo e due terzi a carico dei condòmini sottostanti, si applica rigorosamente alla sola superficie che si sovrappone verticalmente agli appartamenti sottostanti garantendo la funzione di copertura. Per la porzione aggettante, cioè la parte di terrazza che sporge oltre la linea della facciata e serve soltanto per l’affaccio e il godimento del proprietario dell’appartamento a cui è collegata, la spesa di pavimentazione e impermeabilizzazione grava interamente sul titolare dell’uso esclusivo. Nella pratica professionale, questo significa che l’amministratore non può più presentare in assemblea un piano di riparto generico, ma deve esigere dal direttore dei lavori due computi metrici separati già in fase di preventivo.
Spostandosi sul piano della gestione e della rappresentanza, la sentenza n. 21883 del 26 giugno 2026 ridisegna in modo severo i confini della prorogatio imperii. Superando le prassi che in passato equiparavano l’amministratore revocato o scaduto a un soggetto con pieni poteri ordinari, i giudici di legittimità hanno ribadito che l’istituto serve unicamente a evitare danni immediati al condominio nelle more della sostituzione. L’amministratore uscente ha il dovere di pagare le utenze ed eseguire gli interventi urgenti per la sicurezza, ma non può disporre manutenzioni ordinarie differibili, sottoscrivere contratti d’appalto o convocare assemblee con ordini del giorno strategici. Prolungare artificialmente il periodo di transizione espone il professionista ad azioni di responsabilità per eccesso di mandato e al disconoscimento del compenso per l’attività svolta oltre lo stretto necessario. In caso di stallo dell’assemblea sulla nomina del successore, la strada corretta non è la gestione ad oltranza, ma la tempestiva consegna dei documenti o il ricorso alla volontaria giurisdizione per la nomina di un amministratore giudiziario.
Per quanto riguarda gli interventi sulle parti comuni e la vivibilità dell’edificio, l’ordinanza n. 22857 del 7 luglio 2026 ha affrontato il tema della chiusura dei portici condominiali con cancelli o recinzioni per motivi di sicurezza e decoro. La Corte ha stabilito che queste opere non costituiscono un’innovazione vietata ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, in quanto non alterano la destinazione d’uso della struttura ma ne disciplinano e proteggono l’utilizzo. L’intervento è del tutto legittimo a patto che non venga precluso il pari uso degli spazi: l’amministratore deve accertarsi che a tutti i condòmini, compresi eventuali conduttori o titolari di locali commerciali posti sotto il portico, vengano consegnati i sistemi di accesso e che gli orari di apertura non penalizzino le attività aperte al pubblico. Parallelamente, sul tema dell’abbattimento delle barriere architettoniche tramite l’installazione di ascensori, l’ordinanza n. 23484 del 18 luglio 2026 conferma la prevalenza dell’interesse collettivo all’accessibilità rispetto ai disagi lamentati dai singoli. Le doglianze relative alla perdita di luce o aria non sono sufficienti per far annullare la delibera, a meno che il proprietario dissenziente non dimostri un sacrificio concreto e gravissimo che renda la sua unità immobiliare del tutto inservibile. Per prevenire contenziosi, l’amministratore deve cura di allegare alla convocazione una relazione tecnica preventiva sulle distanze e sugli ingombri reali.
Infine, la sentenza n. 23548 del 20 luglio 2026 riporta il rigore all’interno delle sedute assembleari per i casi di unità immobiliari in comproprietà. La regola dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile non ammette deroghe: l’immobile appartenente a più soggetti, siano essi eredi o coniugi in comunione, rappresenta un unico pacchetto di millesimi e una sola testa all’interno del collegio. Se i comproprietari presenti non trovano un accordo e manifestano intenzioni di voto opposte, il presidente di assemblea non può frazionare il voto in base alle quote ideali. In assenza di un rappresentante unitario formalmente designato tramite delega, l’unità immobiliare deve essere considerata astenuta o impossibilitata a votare, evitando così errori nel conteggio dei quorum che comprometterebbero la tenuta dell’intera deliberazione.
Articolo a cura di: Francesco Venunzio
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